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为什么说土地招拍挂市场会牵动楼市?

发布时间:2020-06-03 来源: 网络 536

一、什么是土拍?

土拍,土地招拍挂的简称。

我们见到的土拍消息,通常跟“火热”“地王”“回暖”这些字眼凑在一起

土拍经常会跟“房价”绑在一块

四季娱乐平台注册登陆用大家伙的话来说:就是房价的晴雨表(至于为什么,我们下面再来大致说一下)

土拍市场的基本现状

从中指研究的4月数据报告来看:

小白科普文:为什么说土拍市场会牵动楼市?

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总的来说,这个4月份的趋势就是:供给量跟出让金对比上个月都是上涨的。

这就是很多人说,土地市场在回暖的一个原因

二、对楼市有什么影响?

这是的楼市影响是普遍影响,具体的地块信息,还是要根据具体的详情才能分析,这里只做一个入门级的科普文(介意的可以推给你身边的小白看)

一般来说,土拍的价格会在很大程度上决定了房价的未来涨势与起点

四季娱乐平台注册登陆因为土地为不可再生资源,每次土拍后,会随着市场需求量的增加,房价和土地出让金的价格会相应的上涨(这是普遍的情况)。

也就是说,土拍价格越高,溢价率越高,未来该地块的房价也会越高

这是怎么看的呢?

因为这涉及到“楼面价”这一个关键词,所以我们先来看看什么是楼面价

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法:出让土地价格/该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。(百度百科)

因为初始楼面价是政府土拍定的底价,而成交楼面价是房企最终成交的楼面价。

如上表中,我们看到的楼面价就是起推出拍楼面价(也叫初始楼面价)是怎么得来的呢?

也就是说:房价与楼面价成正比

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土拍示意图

我们来举个例子:

假如小明通过招拍挂的方式,拿到了一块地准备用来建商品房。

这块地的楼面价是:3000元/㎡,假设溢价率达20%,那么成交楼面价就应该是:

3000*120%=3600元/㎡,也就是说地价从原本的3000,涨到了3600。

那么小明建好商品房后,要将价格定在多少才会赚回来呢?(起码)

以市场通用计算方法,入市房价大约是成交楼面价的2-2.5倍,具体价格还需根据自身产品确定,会有上下0.5倍的幅度调整。

3600元的地价,未来房价约为7200元/平,相当于起拍地价的2.4倍。

这就是为什么说,土拍的价格会影响房价。

不然我怎么赚啊,开发商的钱也不是天上掉下来的咯

但是要注意:我们不能通过一宗地价就判断这个楼价会涨还是会跌,这样就太片面了

个例不能代表整体

虽然说,楼市政策会对房价产生影响,但是很多情况下都是靠“看不见的手”来调控的

为什么?我们拿一个地块来分析一下。

集美J2016P01地块,在2016年以楼面价32825元/平,打破了集美地王记录、岛外单价地王记录和厦门岛内单价地王记录,成为当年厦门全市最新的单价地王。

小白科普文:为什么说土拍市场会牵动楼市?

根据安居客最新的房价走势,我们可以看到,哪怕是在最高点,灌口片区也才34000元

这是过了3年的房价,当面的楼面价32825元其实对于灌口片区的房价没有很直接的影响。

但是,从另外一个角度来看,灌口的均价一直高于整个厦门,也是当之无愧的“高地”了。

这正是说明了,地王会在一定程度上影响当地的房价,但是不会很直接。

四季娱乐平台注册登陆我们这里只是以房价为例,那么商业用地,工业用地呢?

其实也是一样的

毕竟,没有任何一个企业不想盈利,我在花费了大量的人力物力时间成本之后,我不会去找一个没有任何升值空间的地块来投资,这不值得。

所以说,关注土拍,其实对于投资跟刚需来说,都很重要!

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