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土地市场真的有那么热么?

发布时间:2019-05-27 来源: 东方财富网 180

原标题:土地市场真的有那么热么?

百轮竞拍”、“疯抢地王”,最近行业聚焦点几乎完全被土地市场所覆盖,房企在土地市场“抢地”的新闻被大肆宣传和报道。不可否认的是,部分城市土地成交的确热度很高、房企拿地的积极性在提升,但实际上土地市场热度真的如大家想象的那么高么?

前四月整体土地成交规模同比下降

我认为首先从规模上来比较,尤其是和去年同期相比,热不热一目了然。

统计局数据来看,1—4月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降33。8%,土地成交价款同比下降33。5%,两者的降幅均较上月扩大。

而CRIC统计来看,2019年1-4月300城经营性用地成交建筑面积共61929万平方米,同比下降5.2%。

可以看到,虽然近三个月成交量持续上涨,但总量上,无论是统计局还是我们自己统计数据来看,前四月成交较去年同比下滑,意味着土地市场整体表现是弱于去年同期。

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1-4月溢价率与2018年、2017年同期相距甚远

其次,溢价率可以很好的反映当前土地到底“热”到什么程度。

与总量走势一样,前四月300城土地成交平均溢价率为16.1%,较去年同期下降7.6个百分点。若与2017年同期来看,降幅达到18.9个百分点。

底价不高是导致溢价率偏高的原因之一。据统计,2019年1-4月出让土地中有3成以上地块出现出让底价下调的现象,其中底价下调超过20%的地块占18%,底价下调范围在20%以内的地块占20%。以此来看,部分城市部分地块高溢价也在情理之中。

因此,从数据来看,说土地市场过热我认为言之尚早。

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当前土地市场区域分化明显、冷热不均,热度只是阶段性

当前土地市场区域分化明显、冷热不均。显然二线城市更受关注,这与三四线市场热度衰退,企业纷纷把战略重心调回二线不无关系。数据上也可以看到,自2019年2月以来,二线城市土地成交的溢价率是远远高过三四线的。

而且我认为当前部分区域的“热”只是阶段性的。一方面是去年下半年各家房企拿地比较谨慎,因此今年补货压力相对较大;另一方面,前四月拿的货值很有可能会直接体现在2019年的业绩中,对于企业规模提升显而易见,也增加了企业拿地动力。

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规模房企没有大肆抢“地王”,整体来看百强房企拿地偏谨慎

标杆型房企如碧桂园、万科、恒大、融创等均没有在土地市场疯狂抢“地王”,这些规模房企作为市场的风向标,一定程度上也可以反映出当前企业对待拿地的态度仍是相对谨慎的。

其实从百强房企拿地态度也可见一斑。尽管拿地积极性在提升,但1-4月销售TOP100拿地销售比仅为0。38与2018年全年相差无几,但与2017年0。59相比差距仍然颇大,其中有超过半数企业拿地销售比低于0。3。

下半年土地市场或迎来转折,拿地仍然需要保持理性

当前土地市场局部的确出现了升温,部分城市地价也快速上升,但就目前情况来看,一方面管理层地价预警给了市场调整信号,而苏州也已经有实质性政策落地,土地市场“过热”、“地王频出”根基不在。另一方面,土地市场整体水平并未有想象中那么高,并未出现前几年大量房企争先恐后去拿地王的现象。

综合几方面而言,我相信土地市场会在6月份之后发生一些调整和转变。

第一,随着溢价率攀升,开发企业投资积极性会下降。

第二,6月份之后拿地当年难以开盘,企业在这一时点上纳储的迫切程度降低。

第三,急需补仓的企业需求得到满足之后,投资也会趋于理性。第四,接下来上市房企面临中报考验,想要更好的呈现自身财务指标,也会控制投资拿地。

最后,我认为在拿地方面仍然需保持理性,先看看标杆房企的动作,地王不是那么好拿的。 

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